Die Möglichkeit, das Hauptmietrecht eines Geschäftsraumes an einen Dritten zu übertragen, ist gesetzlich nicht für alle Mietgegenstände einheitlich geregelt. Es hängt davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll (Vollanwendungsbereich), teilweise (Teilanwendungsbereich) oder gar nicht (Vollausnahmebereich) zur Anwendung kommt.

Nur im Vollanwendungsbereich des MRG existieren Bestimmungen, die den Übergang des Hauptmietrechtes auch ohne vertragliche Regelung ermöglichen. Es handelt sich dabei hauptsächlich um Mietgegenstände, die sich in sogenannten Altbauten, die vor 1945 errichtet worden sind, befinden. Im Teilanwendungsbereich und im Vollausnahmebereich des MRG ist hingegen für eine Übertragung die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Im Folgenden soll ein Überblick über die Möglichkeiten eines Mieterwechsels gegeben werden:

Vertragliche Vereinbarung

Bei Hauptmietverhältnissen im Teilanwendungsbereich und im Vollausnahmebereich des MRG ist eine vertragliche Vereinbarung die einzige rechtliche Möglichkeit, einen Mieterwechsel herbeizuführen. Hierbei stehen folgende Wege offen:

Dreipersonale Einigung

Zwischen dem Vermieter, dem Altmieter und dem Neumieter wird der Übergang des Mietrechtes vereinbart.

Weitergaberecht

Der Vermieter stimmt vertraglich vorweg vorbehaltslos einem Mieterwechsel zu. Das Weitergaberecht wird durch Benennung eines Neumieters durch den Altmieter ausgeübt, der Neumieter tritt ohne weitere Zustimmung des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Das Weitergaberecht kann im Zweifel nur einmal ausgenützt werden, der Neumieter hat dieses Recht also nicht mehr.

Präsentationsrecht

Der Vermieter verpflichtet sich, unter bestimmten vertraglich vereinbarten Bedingungen mit einem vom Altmieter vorgeschlagenen Neumieter einen neuen Mietvertrag mit dem bisherigen oder einem bestimmten anderen Inhalt abzuschließen.

Übertragung auf Grundlage des MRG

Für Geschäftsräumlichkeiten, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, werden betreffend den Übergang des Hauptmietrechtes in § 12a MRG die Fälle der Unternehmensveräußerung, der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten beim Hauptmieter und der Veräußerung an einen fiktiven gesetzlichen Erben geregelt.

Unternehmensveräußerung

Gemäß § 12a Abs 1 MRG erfolgt der Übergang des Mietrechtes, wenn

• der Hauptmieter ein Unternehmen in einer Geschäftsräumlichkeit betrieben hat,
• dieses Unternehmen veräußert, und
• dieses Unternehmen in der Geschäftsräumlichkeit fortgeführt wird.

In diesem Fall tritt der Erwerber des Unternehmens in das Hauptmietverhältnis über die Geschäftsräumlichkeit ein. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind verpflichtet, dem Vermieter die Unternehmensveräußerung unverzüglich anzuzeigen.

Ab dem auf die Unternehmensveräußerung folgenden Zinstermin kann der Vermieter gemäß § 12a Abs 2 MRG die Rechtsfolgen des Eintrittes in das Mietverhältnis durch den Unternehmenserwerber geltend machen: Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins, darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach der Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag verlangen, dies jedoch unter Berücksichtigung der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit. Ändert der neue Hauptmieter in der Folge die Art der Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den angemessenen Hauptmietzins ohne Rücksichtnahme auf die im Mietgegenstand ausgeübte Geschäftstätigkeit verlangen. Zuvor vom Hauptmieter getätigte Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes sind angemessen zu berücksichtigen, soweit sie über den Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung hinaus von objektivem Nutzen sind.

Unter die Veräußerung des Unternehmens fallen neben einem Kauf die Schenkung, der Übergabs- und Leibrentenvertrag bzw. ein solches Vermächtnis, die Übertragung der Abgeltung von Pflichtteilsansprüche sowie jegliche Einbringung in eine Gesellschaft als Sacheinlage oder die Fortführung des Unternehmens als Personengesellschaft. Nicht unter die Unternehmensveräußerung fällt jede Form der Gesamtrechtsnachfolge im Mietrecht, beispielsweise durch (Mit-)Erben, Verschmelzungen, Spaltungen oder Rechtsübergang auf den verbleibenden Gesellschafter, aber auch Verpachtungen, die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes oder die Übertragung durch Gesetz.

Ein Hauptmieter, der beabsichtigt, das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zu veräußern, kann bei Gericht bzw. bei der Schlichtungsstelle die Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses beantragen. Diese Entscheidung des Gerichtes bzw. der Schlichtungsstelle ist auch für den Erwerber des Unternehmens bindend. Gegenüber dem Vermieter ist die Entscheidung nur dann rechtswirksam, wenn das Unternehmen innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft der Entscheidung veräußert wird.

Entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten beim Hauptmieter

Eine Änderung der Person des Hauptmieters kann nicht nur durch einen formellen Eintritt einer neuen Person in die Rechtposition des Hauptmieters, sondern beispielsweise auch durch Veränderungen bei den Gesellschaftern der Mietergesellschaft erfolgen.

Gemäß § 12a Abs 3 MRG kann der Vermieter eine Mietzinsanhebung auf den angemessenen Mietzins wie bei der Unternehmensveräußerung in Abs 2 vornehmen, wenn sich

• bei einer juristischen Person oder einer unternehmerisch tätigen Personengesellschaft als Hauptmieterin eines Geschäftsraumes
• die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern,
• auch wenn die Änderung nicht auf einmal geschieht.

Die entscheidende Änderung der rechtlichen als auch der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten muss kumulativ vorliegen. Das Kippen der Mehrheitsverhältnisse bei den Eigentümern stellt nur ein Indiz dar, ob eine Änderung im Sinne des Gesetzes vorliegt, muss immer einzelfallbezogen geprüft werden. Ein Machtwechsel bei einer Gesamtrechtsnachfolge, beispielsweise der Übergang der Gesellschaft auf den einzigen verbleibenden Gesellschafter oder ein Kippen der Mehrheit bei einer entflechtenden Spaltung, fällt unter § 12a Abs 3 MRG. Dagegen wird bei Anteilsübertragungen oder Umgründungen zwischen konzernverbundenen Gesellschaften oder bei der fremdnützigen Treuhand bei einer Übertragung zwischen Treugeber und Treuhänder ein Machtwechsel im Sinne des § 12a Abs 3 MRG verneint.

Die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person oder unternehmerisch tätigen Personengesellschaft sind verpflichtet, dem Vermieter eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten unverzüglich anzuzeigen. Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Rechtsgeschäft zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf Anhebung des Hauptmietzinses geschlossen wurde, so obliegt es dem Hauptmieter, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen. Bei einem Erbfall wird ein Machtwechsel erst mit der Einantwortung schlagend, die Übernahme der Verwaltung durch den Erben ist allein keine Änderung im Sinne des Gesetzes.

Die Rechtsfolgen der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten sind die Gleichen wie bei der Unternehmensveräußerung; für den Vermieter besteht damit die Möglichkeit der Anhebung des Hauptmietzinses ab dem der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten nächstfolgenden Zinstermin:

Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins, darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach der Anzeige der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag verlangen, dies jedoch unter Berücksichtigung der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit. Ändert der Hauptmieter in der Folge die Art der Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den angemessenen Hauptmietzins ohne Rücksichtnahme auf die im Mietgegenstand ausgeübte Geschäftstätigkeit verlangen. Zuvor vom Hauptmieter getätigte Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes sind auch hier angemessen zu berücksichtigen, soweit sie über den Zeitpunkt der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten hinaus von objektivem Nutzen sind.

Grundsätzlich kann auch im Fall, dass bei der Mietergesellschaft eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bevorsteht, bei Gericht bzw. bei der Schlichtungsstelle die Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses beantragt werden. Kein solcher Antrag ist jedoch bei einer erbrechtlichen Universalsukzession am Unternehmen oder an Gesellschaftsanteilen an der Mietergesellschaft möglich. Die Entscheidung des Gerichtes bzw. der Schlichtungsstelle ist auch für den neuen Machthaber der Mietergesellschaft bindend. Gegenüber dem Vermieter ist die Entscheidung nur dann rechtswirksam, wenn die entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft der Entscheidung stattfindet.

Rechtsnachfolge bei Tod des Hauptmieters (Fünfzehntel-Anhebung)

 Gemäß § 12a Abs 4 MRG darf der Vermieter eine Anhebung des Hauptmietzinses fordern,

• wenn ein Hauptmietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit am 1.3.1994 bestanden hat, und
• der bisherige Hauptmietzins niedriger ist als der nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessene Hauptmietzins, und zwar
• nach dem Tod des Hauptmieters von dessen Rechtnachfolgern ab dem auf den Todestag folgenden 1. Jänner
• den fehlenden Betrag bis zum angemessenen Hauptmietzins, wobei die Anhebung für jedes Kalenderjahr nach dem Todestag um jeweils 1/15 erfolgen darf, und
• eine Valorisierung des Betrages gemäß § 16 Abs 6 MRG entsprechend der Wertsicherung einer Wohnung der Ausstattungskategorie D zu erfolgen hat, wobei ein Überschreiten der Indexschwelle von 5 % aber erst ab dem jeweils folgenden Kalenderjahr zu berücksichtigen ist.

Solange der Rechtsnachfolger des verstorbenen Hauptmieters das Unternehmen ohne Änderung der Art der Geschäftstätigkeit fortführt, ist bei der Ermittlung des angemessenen Mietzinses auch hier die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen.