Die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken verzeichnet seit Jahren auch in Wien eine steigende Tendenz. Dieser Trend ergibt sich aus den Vorteilen sowohl für Reisende als auch für Vermieter:innen: Zum einen stehen den Tourist:innen meist preisgünstigere Unterkünfte zur Verfügung, zum anderen ergeben sich für die Vermieter:innen zusätzliche Verdienstmöglichkeiten. Die Kehrseite der touristischen Kurzzeitvermietung ist jedoch, dass Wohnraum teilweise oder dauerhaft dem Wohnungsmarkt für die Wiener Bevölkerung entzogen wird.

Mit der am 23. November 2023 beschlossenen umfassenden Novelle der Bauordnung für Wien („BO für Wien") wurden Regelungen in das Gesetz aufgenommen, welche die Nutzung von Wohnraum zur kurzfristigen Vermietung stärker reglementieren bzw. der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum über Airbnb & Co nun endgültig einen Riegel vorschieben.

Hintergrund der Neuerungen

Ein erster Schritt zur Eindämmung des Phänomens der Kurzzeitvermietung wurde bereits durch die Bauordnungsnovelle 2018 gesetzt. Im Zuge dieser Novelle wurde klargestellt, dass eine gewerbliche Kurzzeitvermietung von baurechtlich als „Wohnung“ gewidmeten Nutzungseinheiten unzulässig ist.

Die bestehende Rechtslage war nach Auffassung des Gesetzgebers allerdings nicht ausreichend. Es bestehe nach dessen Ansicht nämlich auch außerhalb von Wohngebieten ein öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht dauerhaft und uneingeschränkt seinem eigentlichen Zweck, der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses, entzogen wird. Der Gesetzgeber hat daher eine weitere Einschränkung normiert, wonach die Zweckentfremdung von Wohnraum über den gesetzlich definierten Wohnzweck hinaus nur unter bestimmten Voraussetzungen und bei Vorliegen einer entsprechenden Ausnahmebewilligung zulässig ist.

Gesetzliche Neuerungen seit 1. Juli 2024

Mit der novellierten Fassung und Einführung des § 119 Abs 2a BO für Wien hält nunmehr eine Norm Einzug in das Gesetz, die definiert, welche Nutzungen – außer der Wohnnutzung – in Wohnungen zulässig sein sollen:

In § 119 Abs 2a lit a BO für Wien ist – in Anlehnung an die bisherige Rechtslage – nochmals explizit klargestellt, dass die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Tätigkeit darstellt, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird und als solche in diesen daher unzulässig ist. Andererseits wird in Abs 2a lit b die nicht-gewerbliche kurzfristige Vermietung auf „eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz in der jeweils geltenden Fassung besteht, ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in dieser Wohnung“ beschränkt.

Sind Airbnb & Co nun Geschichte?

Vorweg: Nein. Airbnb & Co können weiterhin betrieben werden, jedoch ist eine Ausnahmegenehmigung zu erwirken. Grundsätzlich besteht für gewerbliche Vermieter:innen die Verpflichtung, eine Ausnahmegenehmigung zu beantragen, sofern sie ihre Wohnungen vermieten möchten.

Neu ist, dass ab dem 1. Juli 2024 ein Ansuchen um eine Ausnahmebewilligung erforderlich ist, wenn Privatpersonen eine kurzfristige Vermietung von mehr als 90 Tagen pro Kalenderjahr anbieten wollen.

Eine nähere Betrachtung der verwaltungsstrafrechtlichen Bestimmungen zeigt, dass die „90-Tage-Regel“ weniger großzügig ist, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Gemäß § 135 Abs 6a BO für Wien bedarf nämlich nicht nur die tatsächliche Vermietung von Wohnungen, sondern bereits das Anbieten einer Wohnung für mehr als 90 Tage auf einer Plattform einer Ausnahmebewilligung. Das Vermieten und Anbieten einer Wohnung von mehr als 90 Tagen ohne Ausnahmebewilligung kann mit einer Geldstrafe bis zu 50.000 EUR geahndet werden.

Welche Voraussetzungen müssen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vorliegen?

Die Erteilung einer (auf höchstens fünf Jahre befristeten) Ausnahmebewilligung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die sich danach unterscheiden, ob sich die Wohnung innerhalb oder außerhalb einer Wohnzone befindet.

Eine Ausnahme für eine Wohnung innerhalb einer Wohnzone kann im Sinne des § 7a Abs 5 leg cit nur erteilt werden, wenn sichergestellt ist, dass die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 % der Summe aller Nutzflächen beträgt, wobei das Erdgeschoss und die Kellergeschosse nicht berücksichtigt werden.

Eine Ausnahmebewilligung außerhalb einer Wohnzone kann nur dann beantragt werden, wenn sich die Wohnung nicht in einer in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet. Weiters dürfen für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sein. Ab dem 1. Juli 2024 ist zudem die Vermietung von mehr als der Hälfte der Wohnungen eines Hauses nicht mehr zulässig und die Mehrzahl der Wohnungen im Haus muss nach wie vor zu Wohnzwecken genutzt werden.

Auch wenn im Verfahren zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung nur die Antragsteller:innen Partei im Sinne des § 134 BO für Wien sind, ist zu beachten, dass den Eigentümer:innen und allen Miteigentümern:innen – auch ohne ausdrückliche Parteistellung – ein Mitspracherecht zukommt. Dies spiegelt sich insbesondere darin wider, dass die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer:innen dem Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung anzuschließen ist. Diese ist zwingende Voraussetzung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung. 

Fazit und Ausblick

Die neuen Regelungen zur Kurzzeitvermietung schränken diese – mit dem Ziel, den Wohnungsmarkt zu entlasten – massiv ein. Ob die vom Gesetzgeber angestrebte Verbesserung der Wohnsituation (und damit beispielsweise eine wünschenswerte stabilere Mietpreisentwicklung) eintritt, wird sich zeigen. Gewiss ist jedenfalls, dass sich sowohl Vermieter:innen als auch Tourist:innen auf die neuen Bedingungen einstellen müssen. Als spannend wird sich auch die Frage erweisen, ob andere Städte den „Wiener Ansatz“ als Vorbild übernehmen werden.

Nach der Intention des Gesetzgebers sollte – zumindest nach den Gesetzesmaterialien – die kurzfristige Vermietung von Wohnraum nicht generell verboten werden. Nach ersten Berichten gibt es bisher kaum Anträge auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Ob dies der Übergangsphase geschuldet ist oder einfach der Tatsache, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung für viele (nicht-gewerbliche) Vermieter:innen eine hohe Hürde darstellen, bleibt abzuwarten.