Hintergrund

Im August 2022 hat die FMA die „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung („KIM-VO“) (BGBl. II Nr. 230/2022)“ erlassen.

Ziel dieser Verordnung war es zusammengefasst, die systemischen Risiken bei der Wohnimmobilienfinanzierung begrenzen, und die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und nicht die hypothekarische Besicherung des Kredits in den Vordergrund zu stellen sowie die Empfehlungen und Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums („FMSG“) umzusetzen. Die KIM-VO regelte unter anderem folgende Obergrenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen:

•             Eine maximale Beleihungsquote von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wurde;

•             Eine Schuldendienstquote von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%);

•             Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent 5%).

Die KIM-VO und die dargestellten Obergrenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen wurden seit ihrem in Kraft treten am 1. August 2022 kontroversiell diskutiert und deren Notwendigkeit von zahlreichen Vertretern der Immobilienwirtschaft und Politik in Frage gestellt. Hauptkritikpunkt war dabei stets, dass eine allzu strenge Beschränkung von Wohnimmobilienfinanzierungen die Nachfrage nach Immobilien spürbar senken würde und Immobilieninteressenten, statt dem Kauf einer Immobilie in Erwägung zu ziehen, in Mietverhältnissen leben müssten, was zu höheren Mietpreisen und damit verbundenen negativen sozialen und wirtschaftlichen Auswirken auf die Menschen führen würde.

Nun ist die KIM-VO am 1. Juli 2025 ausgelaufen. Die Beschränkungen für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen bleiben jedoch in anderer Form aufrecht.

FMA-Wohnimmobilienkreditvergabe-Rundschreiben (WIK-Rundschreiben)

Aufgrund des Umstandes, dass das FMSG zuletzt am 26. Februar 2025 die Leitlinien der KIM-VO zur Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen durch Banken befürwortet hat, hat die FMA am 26. Juni 2025 ein Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten erlassen („WIK-Rundschreiben“).

Die FMA hält in diesem Rundschreiben die Vorgaben der KIM-VO als Empfehlungen an die Banken aufrecht. Diese Empfehlungen lauten zusammengefasst, dass die Kreditnehmer nach wie vor: 

•             Eigenmittel mitbringen (konkret: maximal 90% Beleihungsquote);

•             bei der Höhe der Kreditrate vorsichtig bleiben (maximal 40% des Jahres-Nettoeinkommens); und

•             möglichst vor der Pension schuldenfrei sein (maximale Laufzeit 35 Jahre) sollen.

Das WIK-Rundschreiben stellt ausdrücklich keine Verordnung dar. Es gibt Rechtsauffassungen und daraus abgeleitete Verhaltensempfehlungen der FMA wieder. Über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehende Rechte und Pflichten der Banken können aus dem Rundschreiben grundsätzlich nicht abgeleitet werden. Das WIK-Rundschreiben entfaltet als „Verhaltensempfehlung“ der FMA aber trotzdem eine regulatorische Wirkung auf die Banken, da die FMA die darin genannten Empfehlungen als Richtwert für die solide Kreditvergabe ansieht. Wenn Banken von diesen Vorgaben abweichen wollen, müssen sie zeigen können, dass dieser größere Risikoappetit durch ihre Risikostrategie gedeckt ist, was indes ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann.

Conclusio

Für die Banken hat sich nun durch das WIK-Rundschreiben zusammenfassend geändert, dass sie von den ehemaligen Regelungen der KIM-VO zur Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen nun abweichen können, solange trotzdem eine solide Kreditvergabe (gemäß § 5 Abs. 1 KI-RMV) gewährleistet ist. Ein Abweichen von den Empfehlungen der FMA und ein damit verbundener größerer Risikoappetit könnte aber zu höheren Eigenmittelanforderungen durch die FMA führen.

Ob sich das Auslaufen der KIM-VO somit positiv auf die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen auswirkt und es zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien kommt, bleibt vor dem Hintergrund des WIK-Rundschreibens der FMA abzuwarten.