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Mietrecht, Vorkaufsrecht, Wegerecht, Wohnungsrecht – Welche Rechte können durch Eintragung im Grundbuch erlangt bzw. abgesichert werden?

24.08.2021 - Lesezeit: 5 Minuten

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Wolfgang Gabler

Rechtsanwalt

Dass der Kauf einer Liegenschaft oder einer Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen wird, ist hinlänglich bekannt. Weit weniger verbreitet ist jedoch das Wissen, welche sonstigen Rechte verbüchert werden können und welchen Sinn und Zweck solche Eintragungen haben.

§ 9 Grundbuchsgesetz (GBG) bestimmt, dass einerseits nur dingliche Rechte und Lasten, das sind das Eigentumsrecht, das Pfandrecht, das Baurecht sowie Dienstbarkeiten und Reallasten, andererseits das Wiederkaufs- und Vorkaufsrecht sowie das Bestandrecht im Grundbuch eingetragen oder vorgemerkt werden können. Steht das einzuverleibende Recht jedoch unter einer aufschiebenden Bedingung, ist eine Eintragung oder Vormerkung nicht möglich. Verbücherten Rechten kommt absolute Wirkung zu, das heißt, sie können gegen jedermann geltend gemacht werden.

Die Eintragung oder Einverleibung im Grundbuch dient dem unbedingten Rechtserwerb oder –verlust. Die Einverleibung setzt einerseits die Vorlage einer Urkunde voraus, auf Grund derer die Eintragung erfolgen soll, z.B. Kauf-, Dienstbarkeits- oder Pfandbestellungsvertrag. Andererseits ist eine sogenannte Aufsandungserklärung erforderlich, mit welcher derjenige, dessen Recht aufgehoben, übertragen, beschränkt oder belastet werden soll, ausdrücklich erklärt, dass er dieser Eintragung im Grundbuch zustimmt.

Die Vormerkung wahrt dem Antragsteller beim Grundbuchsgericht den Rang und dient somit dem bedingten Rechtserwerb oder –verlust. Eine Vormerkung wird beispielsweise dann im Grundbuch vorgenommen, wenn bei einer Urkunde die Beglaubigung der Unterschrift fehlt oder die Urkunde noch nicht vollstreckbar ist. Mit der Vormerkung verhindert der Antragsteller, dass zwischenzeitig Dritte Rechte an der Liegenschaft erwerben, die dem beabsichtigten Rechtserwerb entgegenstehen. Erst wenn die für die Eintragung im Grund-buch noch fehlenden Nachweise erbracht werden, erfolgt die vom Antragsteller begehrte Rechtsänderung.

Im Folgenden werden Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden können, näher dargestellt: 

Eigentumsrecht

Das Eigentumsrecht ist das Recht, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache zu disponieren und jeden anderen davon auszuschließen. Für den Erwerb von Eigentum an Liegenschaften ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Das Eigentumsrecht unterliegt jedoch Beschränkungen, die im Folgenden eingehend behandelt werden.

Dienstbarkeit (Servitut)

Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen. Der Liegenschaftseigentümer ist verpflichtet, zum Vorteil eines Anderen etwas zu dulden oder zu unterlassen, beispielsweise das Gehen oder Fahren durch einen Dritten über seinen Grund. Im Gegenzug müssen Dienstbarkeiten so ausgeübt werden, dass dies für den Belasteten möglichst wenig beeinträchtigend ist. Nach dem Berechtigten wird zwischen der Grunddienstbarkeit (Realservitut), bei der das Recht dem Eigentümer einer sogenannten herrschenden Liegenschaft zusteht, deren vorteilhaftere Nutzung ermöglicht werden soll, und der persönlichen Dienstbarkeit (Personalservitut), bei der eine bestimmte Person ein Recht an einer Liegenschaft hat, unterschieden. Realservituten sind Wegerechte, Weiderechte oder Leitungsrechte. Personalservituten sind das Fruchtgenussrecht, das Gebrauchsrecht und das Wohnungsrecht.

Dienstbarkeiten können durch Vertrag, letztwillige Verfügung, richterliche Entscheidung oder auf Grund gesetzlicher Bestimmungen begründet werden. Der Berechtigte kann sein Recht in das Grundbuch eintragen lassen. Die Einverleibung im Grundbuch verhindert, dass ein Dritter das dienende Grundstück lastenfrei und somit ohne Dienstbarkeit erwirbt.

Reallast

Eine Reallast ist eine dinglich wirkende Belastung eines Grundstückes mit der Haftung für bestimmte, in der Regel wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Im Gegensatz zur Dienstbarkeit trifft den Eigentümer des Grundstückes nicht bloß eine Pflicht zur Duldung, sondern eine solche zu einem aktiven Tun, beispielsweise zur Erbringung von Geldrenten, eines Bauzinses, von Naturalien, oder der Lieferung von Wasser oder elektrischem Strom. Die Berechtigung kann mit dem Eigentum eines Grundstückes verbunden sein oder nur einer bestimmten Person zu-stehen. Die Reallastberechtigung wird durch Einverleibung im Grundbuch der belaste-ten Liegenschaft erworben.

Pfandrecht

Mit einem Pfandrecht wird dem Gläubiger das gegen jedermann wirkende Vorzugsrecht eingeräumt, sich bei Nichterfüllung seiner Forderung aus bestimmten Sachen zu befriedigen. Gegenstand des Pfandrechtes können alle im Verkehr stehenden Sachen sein, die nicht dem Pfandgläubiger gehören. Die Sachen müssen verwertbar sein. Ein Pfandrecht kann durch Vertrag, letztwillige Verfügung, richterliche Entscheidung oder durch Gesetz entstehen.

Für die Entstehung eines Pfandrechtes an Liegenschaften (Hypothek) ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Dem Gericht muss neben der Pfandbestellung der Bestand oder das künftige Entstehen der zu sichernden Forderung nachgewiesen werden. Die Eintragung im Grundbuch ist grundsätzlich nur für einen ziffernmäßig bestimmten Geldbetrag zulässig (Festbetragshypothek), doch ist auch die Eintragung bis zu einem ziffernmäßigen Höchstbetrag möglich (Höchstbetragshypothek). Bei letzterer Art des Pfandrechtes ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, ob und in welcher Höhe die Hypothek bereits ausgenützt ist. Daneben besteht die Möglichkeit, zur Sicherung einer Forderung auch mehrere Liegenschaften als Pfänder zu bestellen, die als Gesamtes haften (Simultanhypothek).

Bestandrecht

Ein Bestandvertrag (Miet- oder Pachtvertrag) kann als Belastung der Liegenschaft, auf welcher das Recht ausgeübt wird, im Grundbuch einverleibt werden. Die Wirkung der Eintragung besteht darin, dass ein neuer Eigentümer der Liegenschaft das Bestandrecht gegen sich gelten lassen muss, er also auf Grund des Eigentumserwerbes kein besonderes Kündigungsrecht hat, und dass das Bestandrecht im Falle einer Versteigerung der Liegenschaft wie eine Dienstbarkeit zu behandeln ist. Nach der Rechtsprechung ist eine Verbücherung von Bestandverträgen auf unbestimmte Zeit grundsätzlich unzulässig. Eine Eintragung von Bestandrechten auf unbestimmte Dauer in das Grundbuch ist jedoch dann möglich, wenn der Vermieter auf die Kündigung für eine bestimmte Zeit verzichtet hat. 

Bestandzinsvorauszahlungen können im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Diese Vorauszahlungen können einem Erwerber der Liegenschaft oder einem Hypothekargläubiger entgegengehalten werden, wenn diese eine (nochmalige) Zahlung fordern.

Vorkaufsrecht

Beim Vorkaufsrecht muss der Eigentümer einer Liegenschaft im Fall des Verkaufes dem Berechtigten die Einlösung anbieten. Vorkaufsrechte können durch Vertrag oder durch Gesetz entstehen. Das Vorkaufsrecht kann für eine ganze Liegenschaft, für ein einzelnes Grundstück oder einen Teil eines Grundstückes vereinbart werden. Es ist unvererblich und nicht übertragbar, jedoch pfändbar. 

Den das Vorkaufsrecht auslösende Vorkaufsfall ist jedenfalls der Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten. Tritt der Vorkaufsfall ein, muss dem Berechtigten die Einlösung angeboten werden. Bei Liegenschaften hat der Berechtigte 30 Tage Zeit, sein Recht auszuüben.

Das Vorkaufsrecht kann durch Eintragung in das Grundbuch verdinglicht werden. Dies hat zur Folge, dass dann, wenn die Liegenschaft entgegen dem Vorkaufsrecht an einen Dritten verkauft und übereignet wurde, der Vorkaufsberechtigte diese vom Dritten herausverlangen kann.

Wiederkaufsrecht

Beim Wiederkaufsrecht ist dem Verkäufer das Recht eingeräumt, die Liegenschaft zu einem bestimmten Preis zurückzukaufen. Das Wiederkaufsrecht kann mit Zustimmung des Käufers auch einem Dritten eingeräumt werden. Das Wiederkaufsrecht ist als höchstpersönliches Recht weder vererblich noch übertragbar oder pfändbar.

Das Wiederkaufsrecht kann durch Eintragung in das Grundbuch verdinglicht werden. In einem solchen Fall kann eine Liegenschaft vom Wiederkaufsberechtigten herausverlangt werden, wenn diese entgegen dem Wiederkaufsrecht an einen Dritten verkauft und übereignet wurde.

Veräußerungs- und Belastungsverbot

Ein Veräußerungsverbot verbietet die Eigentumsübertragung, ein Belastungsverbot verhindert die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten, nicht jedoch von Bestandverträgen an einer Liegenschaft. Belastungs- und Veräußerungsverbote können durch Gesetz, gerichtliche Entscheidung oder Vertrag eingeräumt werden.

Belastungs- und Veräußerungsverbote, die durch einen Vertrag eingeräumt werden, haben jedoch nur obligatorische Wirkung: Dies bedeutet, dass eine entgegen einem Verbot vorgenommene Belastung oder Veräußerung einer Liegenschaft gültig ist, der Berechtigte des Verbotes aber einen Schadenersatzanspruch gegen denjenigen hat, der dem Verbot zuwider gehandelt hat. Absolute Wirkung entfaltet ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im Grundbuch eingetragen ist. Diesfalls sind verbotene Verfügungen unwirksam.

Sowohl vertragliche als auch im Grundbuch einverleibte Verbote binden nur den (ersten) Eigentümer, zu dessen Lasten das Verbot begründet ist, und erlöschen spätestens mit seinem Tode, womit Erben und Rechtsnachfolger durch ein Verbot nicht gebunden sind. Die Verbote sind daher nicht übertragbar und auch nicht durch Exekution verwertbar. Die Wirkung des Verbotes kann aber mit Einverständnis des Berechtigten aufgehoben werden. 

Baurecht

 Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das auf Grundlage des Baurechtes errichtete Bauwerk ist unselbständiger Bestandteil dieses Baurechtes und damit eine unbewegliche Sache. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch beim fremden Grundstück. Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte eines Eigentümers und an der Liegenschaft die Rechte eines Nutznießers zu, soweit vertraglich nichts Anderes bestimmt ist. Am Bauwerk können Wohnungseigentum (Baurechtswohnungseigentum), aber auch Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Reallasten begründet werden.

Ein Baurecht kann nur befristet eingeräumt werden: Es muss für mindestens zehn Jahre und kann maximal für 100 Jahre bestellt werden. Innerhalb des eingeräumten Zeitraumes kann das Baurecht durch Vereinbarung vorzeitig beendet werden. Ist der Bauberechtigte mit dem Bauzins in Verzug, kann ein Erlöschen des Baurechtes nur dann erfolgen, wenn dies vereinbart ist und der Schuldner mit dem Bauzins wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre im Rückstand ist. Wird das Baurecht vorzeitig gelöscht, bleiben die am Baurecht begründeten dinglichen Rechte, beispielsweise ein Pfandrecht, davon unberührt, außer die dinglich Berechtigten stimmen der Löschung zu. Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an den Liegenschaftseigentümer, der den Bauberechtigten mit dem Viertel des Bauwertes entschädigen muss, sofern vertraglich nichts Anderes vereinbart ist.

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Wolfgang Gabler

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