Am 20. März 2024 hat der Nationalrat die Maßnahmen des „Wohn- und Baupakets“ beschlossen. Dieses soll die Konjunktur ankurbeln und langfristige Investitionen in Immobilien fördern. Vor allem jene, die sich in naher Zukunft den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, sollen von den neuen Regelungen profitieren. Wichtige Maßnahme des Pakets ist die temporäre Befreiung von der gerichtlichen Grundbucheintragungsgebühr beim Kauf eines Eigenheims nach dem 31. März 2024. Die Befreiung gilt allerdings nur zeitlich befristet und ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Gute Information und Planung sowie die richtige Umsetzung sind daher essentiell für die Geltendmachung der Befreiung. Wir geben einen Überblick über die neuen Regelungen und informieren über die notwendigen Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um sich die Befreiung zunutze zu machen. 

Vorübergehende Streichung der Grundbuchseintragungsgebühr beim Kauf eines Eigenheims nach dem 31. März 2024

Derzeit fällt beim Kauf einer Immobilie eine Grundbuchseintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Verkehrswerts der Liegenschaft an. Bei Eintragung zum Erwerb eines Pfandrechtes ist zusätzlich noch eine Gebühr iHv 1,2 % des Pfandbetrages zu bezahlen. 
Für die Anschaffung von Wohnimmobilien gelten temporär ab dem 1. April 2024 neue Bestimmungen. 

Eintragungsgebühr zum Erwerb eines Eigentumsrechts oder Baurechts 

• Wer profitiert? Die Befreiung gilt nur für den entgeltlichen Erwerb von Wohnimmobilien zur Eigennutzung („dringendes Wohnbedürfnis“)

Der Erwerb von Eigentum oder Baurechten an einer Liegenschaft mit einem (bereits errichteten oder noch zu errichtenden) Gebäude, das der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers dient, wird bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000 von der gerichtlichen Eintragungsgebühr befreit. Die Befreiung gilt für entgeltliche Rechtsgeschäfte, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden. Nicht von der Befreiung erfasst sind daher der Erwerb durch Erbanfall oder durch Schenkung. Voraussetzung für die Befreiung ist, dass die neu gebaute oder angeschaffte Immobilie vom Erwerber selbst genutzt wird und der Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Das Wohnbedürfnis ist dann dringend, wenn der Eintragungswerber die neue Wohnstätte als Wohnung verwenden will und die bisherige Wohnstätte aufgibt. Das dringende Wohnbedürfnis ist durch eine Meldebestätigung nachzuweisen. Der Nachweis kann nachträglich erbracht werden, wenn der Nachweis zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr noch nicht vorliegt. Im Fall der Selbstberechnung kann daher die Gebühr vorerst mit „0“ angegeben werden. Innerhalb von drei Monaten ab Übergabe oder Fertigstellung der neuen Wohnstätte ist die Meldebestätigung über die Meldung an der neuen Adresse beim Grundbuchsgericht einzureichen. Außerdem ist dem Grundbuchsgericht nachzuweisen, dass das Wohnrecht am bisherigen Zuhause aufgegeben wurde (zB durch Bestätigung des bisherigen Quartiergebers oder durch Nachweis über den Verkauf der bisherigen Eigentumswohnung). Der Nachweis muss spätestens fünf Jahre nach der Grundbuchseintragung beim Grundbuch eingereicht werden, ansonsten ist die Eintragungsgebühr vorzuschreiben. 

• Gebührenbefreit sind die ersten EUR 500.000; keine Befreiung bei „Luxusimmobilien“

Die Befreiung von der gerichtlichen Eintragungsgebühr gilt allerdings nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000. Für einen Liegenschaftswert oder einen Pfandbetrag der über EUR 500.000 hinausgeht, sind daher die ersten EUR 500.000 gebührenfrei, der darüberhinausgehende Teil des Liegenschaftswertes oder Pfandbetrages ist gebührenpflichtig. Beträgt die Bemessungsgrundlage allerdings mehr als EUR 2 Mio.  („Luxusimmobilie“), besteht keine Gebührenbefreiung (auch nicht für die ersten EUR 500.000). 

• Erwerb durch mehrere Eigentümer oder Erwerb mehrerer Immobilien

Der Begünstigte muss nicht Alleineigentümer der Liegenschaft sein. Auch der Miteigentümer ist begünstigt, wenn die Wohnstätte seinem dringenden Wohnbedürfnis dient. Insofern ist auch eine teilweise Begünstigung möglich, wenn die Voraussetzungen nur bei einem Miteigentümer vorliegen.

Werden mehrere Wohnimmobilien gleichzeitig erworben, kann die Gebührenbefreiung nur für jene Wohnstätte geltend gemacht werden, die der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers dient.

•  Schnell sein lohnt sich: Die Befreiung ist befristet auf 2 Jahre

Die Gebührenbefreiung gilt nur temporär für die Dauer von 2 Jahren: Von der gerichtlichen Eintragungsgebühr befreit sind Grundbuchsanträge, die nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangen. Ausreichend ist allerdings, wenn innerhalb dieser Frist eine Vormerkung zum Erwerb des Eigentums beantragt wird. Die gebührenfreie Eintragung des Eigentumsrechts kann dann noch nach dem 1. Juli 2026 beantragt werden. Dasselbe gilt auch für die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung und für die Einverleibung des Eigentums im Falle einer Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG. 

Achtung geboten ist daher insbesondere auch bei der Abwicklung von BTVG-Projekten: Die Grundbuchsanträge und die entsprechenden Nachweise müssen unter Hinweis auf die gesetzliche Regelung und vor allem im richtigen Zeitfenster beim Grundbuchsgericht eingebracht werden. Die Anmerkung der Treuhänderrangordnung ist für die Inanspruchnahme der Befreiung nach dem Gesetzeswortlaut der neuen Regelung nicht ausreichend. 

• Achtung: Nachträglicher Wegfall der Gebührenbefreiung möglich

Pläne können sich ändern, auch im Hinblick auf die eigene Wohnsituation. Aber Achtung: Die Gebührenbefreiung kann nachträglich wegfallen, wenn innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe oder Fertigstellung der Wohnstätte entweder das Eigentumsrecht daran aufgegeben wird (dh die Wohnimmobilie verkauft wird) oder das dringende Wohnbedürfnis entfällt. In diesem Fall ist die Gebühr nachzuerheben. Der Eintritt eines solchen Tatbestandes ist dem Grundbuchsgericht oder der Vorschreibungsbehörde innerhalb eines Monats ab Eintritt zu melden. Wichtig ist daher, die rechtlichen Rahmenbedingungen frühzeitig abzuklären, wenn ein Umzug oder die Neuanschaffung eines Eigenheims geplant ist. 

Auch der Erwerb eines Baurechts oder eines Superädifikats kann gebührenbefreit sein

Auch der Erwerb eines Bauwerks (Superädifikats) oder der Erwerb eines Baurechtes ist ab 1. April 2024 von der gerichtlichen Eintragungsgebühr befreit, wenn das Superädifikat oder Baurecht einem dringenden Wohnbedürfnis dient.

Auch Kreditnehmer profitieren: Die Eintragung von Pfandrechten ist ebenfalls gebührenbefreit

Mit der Eintragung eines Pfandrechts wird immer eine entgeltliche Leistung besichert, d.h. der Eintragung liegt immer ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde. Ab 1. April 2024 ist auch die Eintragung von Pfandrechten gebührenbefreit, wenn sie zur Besicherung von Krediten eingetragen werden, die zum Erwerb oder zur Sanierung einer Liegenschaft samt Gebäuden aufgenommen werden, die einem dringenden Wohnbedürfnis dienen. Aber Achtung: Voraussetzung für die Befreiung ist, dass der gesicherte Betrag ausschließlich oder zumindest über 90 % entweder zum Erwerb der Liegenschaft aufgenommen wurde, oder zur Errichtung oder Sanierung des darauf befindlichen Gebäudes, das der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient. Der aufgenommene Kredit darf also nur dazu verwendet werden, die Liegenschaft zu erwerben, auf der sich das jeweilige Wohngebäude befindet oder errichtet werden soll, welches dem dringenden Wohnbedürfnis dient oder die Sanierung des Wohngebäudes zu finanzieren.  Soll die Gebührenbefreiung in Anspruch genommen werden, dürfen maximal zehn Prozent der Kreditsumme anderweitig verwendet werden (zB für den Erwerb von Einrichtungsgegenständen). 

Wie kann die Befreiung in Anspruch genommen werden? 

Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist, dass sie in der Eingabe des Grundbuchsantrages unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage – und vor allem rechtzeitig (dh im richtigen Zeitfenster) – geltend gemacht wird. Wurde dies verabsäumt, muss die Gebührenbefreiung spätestens anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag in Anspruch genommen werden. Wichtig für die Geltendmachung der Befreiung ist daher rechtzeitige Information und die Einholung entsprechender rechtlicher Beratung.

Zusammenfassung

Die Befreiung von der Grundbuchseintragungsgebühr betrifft lediglich Wohnimmobilien zur Eigennutzung, die der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers dienen. Gebührenbefreit sind die ersten EUR 500.000, sofern der Wert der Liegenschaft bzw. der Pfandbetrag nicht EUR 2 Mio. übersteigt. Die Gebührenbefreiung kann bei Grundbuchsanträgen durch Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen geltend gemacht werden, die nach dem 30. Juni 2024 aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingebracht werden. Die Gebührenbefreiung kann auch beim Erwerb eines Baurechts oder Superädifikates in Anspruch genommen werden, sofern dieses der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers dient. 

Stellungnahme 

Die oben dargestellten Gesetzesänderungen sind nur ein Aspekt des vom Nationalrat beschlossenen Wohn- und Baupaketes. Weitere Maßnahmen umfassen steuerliche Anreize für ökologische Sanierungen und die Erweiterung des "Wohnschirms". Darüber hinaus wird ein Zweckzuschuss des Bundes an die Länder gewährt in der Höhe von EUR 1 Mrd. in den Jahren 2024 bis 2026 für die Schaffung und Sanierung von leistbarem Wohnraum.

Das Interesse der Investoren an den Maßnahmen ist vorerst geweckt und damit der Erwerb von Wohnimmobilien zumindest wieder weiter in den Fokus von Investoren gerückt. Ob die Maßnahmen auch längerfristig im Hinblick auf den Erwerb von Wohnimmobilien die erhoffte Wirkung zeigen und Konjunktur ankurbeln, bliebt abzuwarten. 

Jene, die sich gedanklich schon länger mit dem Kauf eines Eigenheims auseinandersetzen, sollten sich jedenfalls rechtzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren. Richtige Information – abgestellt auf den konkreten Einzelfall – , gute Planung und korrekte Umsetzung sind essentiell, dass die Begünstigung auch tatsächlich in Anspruch genommen werden kann.