Der Verkauf nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmeter Grundstücke wird in Zukunft höher besteuert. Wer ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 umwidmet und nach dem 30. Juni 2025 verkauft, muss mit einer Besteuerung durch den mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 eingeführten Umwidmungszuschlag rechnen.

Die Regierung hat mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 mehrere steuerrechtliche Maßnahmen gesetzt. In diesem Rahmen novellierte sie unter anderem das Einkommenssteuergesetz 1988 („EStG 1988“). Durch die Einführung des § 4 Abs 3a Z 6 und § 30 Abs 6a EStG 1988 sollen Gewinne aus Umwidmungen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen steuerlich effektiver erfasst werden. Die Änderungen sind mit 1. Juli 2025 in Kraft getreten.

Besteuerung außergewöhnlicher Wertsteigerungen von Liegenschaften

Ziel der Gesetzesänderung ist es außergewöhnliche Wertsteigerungen von Grundstücken in die Besteuerung miteinzubeziehen. Erfasst sind daher sowohl betriebliche als auch außerbetriebliche Grundstücksveräußerungen. Der Gesetzgeber definiert den Begriff der Umwidmung in § 30 Abs 4 Z 1 zweiter und dritter Satz EstG 1988 im Wesentlichen als eine Widmungsänderung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht bzw. einer Baulandwidmung entspricht. Dies gilt auch für eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehende Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist, sowie für eine Kaufpreiserhöhung auf Grund einer späteren Umwidmung.

Die zweite Variante bedenkt zum Beispiel jene Konstellation, wenn zunächst Liegenschaftseigentümer A sein als Grünland gewidmetes und als solches auch im Kaufpreis eingepreistes Grundstück an Immobilienentwickler B verkauft und dieses in weiterer Folge von Immobilienentwickler B binnen 5 Jahren in Bauland umgewidmet wird. In diesem Fall ist der Umwidmungszuschlag nachträglich anzurechnen und die dadurch erhöhte Immobilienertragsteuer als rückwirkendes Ereignis dem Finanzamt anzuzeigen bzw. eine Nachzahlung durchzuführen. Um derartige Benachteiligungen der Verkäufer:innen hintanzuhalten, können im Kaufvertrag Mechanismen, die eine allfällige höhere Steuerlast wirtschaftlich ausgleichen, geregelt werden.

Bemessungsgrundlage und Obergrenzen

Sowohl im Falle der Umwidmung und Veräußerung von Betriebsvermögen (§ 4 Abs 3a Z 6 EStG 1988) als auch im Falle der Umwidmung und privaten Grundstücksveräußerungen (§ 30 Abs 6a EStG 1988) ist ein aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens resultierender Gewinn („Veräußerungsgewinn“), für die Berechnung der Bemessungsgrundlage um einen Umwidmungszuschlag von 30 % zu erhöhen. Da der Zuschlag nur Gewinne bzw. positive Einkünfte erfasst, fällt er nicht an, wenn aus den Grundstücksveräußerungen ein Verlust resultiert. Im Falle von Grundstücken, auf denen bereits Gebäude errichtet sind, fällt der Umwidmungszuschlag nur für den auf den Grund und Boden entfallenden Anteil des Veräußerungsgewinns (und nicht für jenen des Gebäudes) an.

Der Umwidmungszuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigten, als die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigt, andernfalls ist der Umwidmungszuschlag entsprechend zu kürzen (siehe das untenstehende Beispiel). Die Summe aus Verkaufserlös und (eventuell gekürztem) Umwidmungszuschlag ergibt die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer.

Der Umwidmungszuschlag im Kontext eines Fallbeispiels

Liegenschaftseigentümerin A kauft 2010 ein Grundstück, das in Grünland gewidmet ist, um EUR 10.000,00. Das Grundstück wird 2025 in Bauland umgewidmet und A verkauft das unbebaute Grundstück um EUR 100.000,00 wodurch sie einen Veräußerungsgewinn iHv EUR 90.000,00 verwirklicht. Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns, daher EUR 27.000,00. Addiert man den Veräußerungsgewinn und den Umwidmungszuschlag ergeben sich Einkünfte iHv EUR 117.000,00. Der Veräußerungserlös iHv EUR 100.000,00 wird im gegenständlichen Fall um EUR 17.000,00 überschritten, weshalb der Umwidmungszuschlag auf EUR 10.000,00 (27.000,00 – 17.000,00) zu kürzen ist. Die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer beträgt im gegenständlichen Beispiel EUR 100.000,00 (siehe ME Budgetbegleitgesetz 2025, 16/ME 28. GP 3).

Fazit

Die Einführung des Umwidmungszuschlags erfolgte zeitgleich mit der Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes, mit der die Regierung die Besteuerung von Liegenschaftstransaktionen im Rahmen von Share Deals verschärfte. Liegenschaftseigentümerinnen sollten bei Liegenschaftstransaktionen ab sofort berücksichtigen, dass Wertsteigerungen von Grundstücken / Grund und Boden aufgrund von ab dem 1. Januar 2025 erfolgten Umwidmungen im Rahmen der Immobilienertragsteuer zusätzlich besteuert werden. Eine höhere Steuerlast kann auch nachträglich anfallen, wenn unter anderem zwar Grünland verkauft wird, dieses aber von der Käuferin in weiterer Folge in Bauland umgewidmet wird. Für allfällige damit verbundenen wirtschaftlichen Nachteile für die Liegenschaftseigentümerinnen sollte bereits im Kaufvertrag Abhilfe geschaffen werden.