Die Reform der Grunderwerbsteuer (GrESt) im Jahr 2016 hat nicht nur eine Erhöhung der Steuer durch die geänderte Bemessungsgrundlage mit sich gebracht. Völlig neu geregelt wurden auch die „Ersatztatbestände“ bei der Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft, die Eigentümerin einer Liegenschaft ist. Der bisherige, vergleichsweise einfache Approach einer Aufteilung der Anteile auf zwei Gesellschafter funktioniert nicht mehr. Zwar musste man auch bis Ende 2015 dabei gewisse Details beachten, mit dieser vergleichsweise einfachen legalen Möglichkeit der Vermeidung der GrESt bei der sogenannten „Anteilsvereinigung“ ist es aber nun definitiv vorbei. Dies führt nicht zuletzt in der traditionellen „Umgründungssaison“ am Ende des dritten Quartals zu zahlreichen berücksichtigungswürdigen Stolpersteinen.

Noch verhältnismäßig einfach zu fassen ist, dass seit Anfang 2016 Geschäftsanteile, die von einem Treuhänder gehalten werden, dem Treugeber zugerechnet werden, selbst wenn es einen außersteuerlichen Grund für diese Treuhandschaft geben sollte.

Dabei sind aber auch bereits vor dem 31.12.2015 bestehende Treuhandschaften gefährdet. Die Zurechnung der treuhändig gehaltenen Anteile erfolgt nämlich bereits ab der ersten Transaktion mit Geschäftsanteilen der Liegenschaftsgesellschaft nach dem 1.1.2016, selbst wenn sich diese Transaktion nicht auf den treuhändig gehaltenen Anteil bezieht. Die bisherige Gestaltungspraxis der Treuhandschaft hat somit für die Vermeidung des Anfalls von GrESt ausgedient und Alttreuhandschaften werden bei der ersten Transaktion umgedeutet.

Die Grenze für die Anteilsvereinigung wurde zudem empfindlich von 100 % auf 95 % reduziert. Seit Jahresbeginn 2016 ist damit nicht nur der Erwerb von Grundstücken, sondern auch die Übertragung von Anteilen an Liegenschaftsgesellschaften grunderwerbsteuerpflichtig, wenn mindestens 95 % aller Anteile der Gesellschaft übertragen oder in einer Hand vereinigt werden. Dies gilt für Kapital- und Personengesellschaften. Neben den treuhändig gehaltenen Anteilen sind dabei auch Anteile, die in der Hand einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG vereinigt werden, zusammenzurechnen. Auch Übertragungen innerhalb der gleichen Gruppe (Verdichtung und Entdichtung) lösen GrESt aus, wenn auch nur vom Differenzbetrag der Bemessungsgrundlage.

Seit Anfang 2016 werden auch nicht nur aktuelle Übertragungen einzeln beachtet, sondern der Fiskus blickt auf mehrjährige Beobachtungszeiträume. Erfolgen innerhalb dieser Beobachtungszeiträume Übertragungen auf neue Gesellschafter (dh auf Gesellschafter, die zum Zeitpunkt der Anteilsübertragung nicht am Vermögen der Gesellschaft beteiligt sind), so lösen auch diese Übertragungen über mehrere Jahre bei Überschreiten der gesetzlichen Schwellen GrESt aus. Da dies bei kleinen Anteilsverschiebungen nicht prima facie erkennbar ist und zudem diese Regelung auch auf Zeiten vor 2016 zurückwirkt, ist hier vor allem auch in der aktuellen Umgründungssaison äußerste Vorsicht geboten.

Die genaue Analyse des Gesetzes zeigt aber auch zahlreiche praktische Ansätze auf, die gesetzlichen Anteilsvereinigungstatbestände nicht zu verwirklichen, sodass auch in Zukunft Raum für Share Deals bei Immobilientransaktionen bleiben dürfte.