English

Stichwort suchen

Finden Sie Ihre Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte

Gewerbliche Studentenheimbetreiber unterliegen nun jedenfalls den Regelungen des Studentenheimgesetzes

16.09.2019 - Lesezeit: 5 Minuten

AutorIn

Wolfgang Gabler

Rechtsanwalt

In den letzten Jahren ist das Segment der gewerblichen Studentenheimbetreiber stark gewachsen. Unternehmen wie „The Fizz“, „The Student Hotel“ oder „Greystar“ haben bereits bzw werden in Kürze „Student Apartments“ in Wien eröffnen. Dass es zu diesem Boom gekommen ist, war unter anderem einem rechtlichen „Schlupfloch“ geschuldet:

Die Vermietung von Studentenheimplätzen ist von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes ausgenommen (§ 1 Abs 2 Z 1 MRG). Durch entsprechende Gestaltung ihrer Satzung konnten Studentenheimbetreiber ein Unterfallen unter das Studentenheimgesetz (StudHG) vermeiden, sodass deren Benützungsverträge mit Studierenden weder dem MRG noch dem StudHG unterlagen. Auf diese Bestandverträge kamen lediglich die weitgehend dispositiven Regelungen des ABGB sowie die Bestimmungen des KSchG zur Anwendung.

Mit der zum 1. September 2019 in Kraft getretenen Novelle zum Studentenheimgesetz unterliegen nunmehr sowohl gewerbliche als auch gemeinnützige Studentenheimbetreiber, die Heimplätze an Studierende vermieten – ganz gleich welche Widmung für die Heimplätze in der Satzung vorgesehen ist – diesem Gesetz. Die Heimplätze müssen aber nicht zwingend in einem zur Gänze als Studentenheim geführten Gebäude liegen, sie können sich auch in einer Wohnung befinden. Die Vergabe selbstständiger Wohnungen, die ein selbstständiges Wirtschaften und Haushalten ermöglichen und zwar ohne jegliche Gemeinschaftseinrichtungen, fällt jedoch weder in den Anwendungsbereich des StudHG noch in den des Ausnahmetatbestandes des § 1 Abs 2 Z 1 MRG, sondern unterliegt entsprechend der Rechtsprechung weiterhin den allgemeinen bestandrechtlichen Regelungen (OGH 21.6.2005, 5 Ob 86/05s).

Im Unterschied zu gemeinnützigen können gewerbliche Studentenheimbetreiber das Entgelt für die Heimplätze wie bisher frei vereinbaren. Im Benützungsvertrag betreffend den Heimplatz ist aber anzugeben, welche Leistungen vom Benützungsentgelt umfasst sind. Werden darüber hinaus von Heimbetreiber Leistungen gegen Entgelt angeboten, so hat er dies ausdrücklich unter Angabe der Preise in geeigneter Form mitzuteilen.

Gemeinnützige Studentenheimbetreiber können das Benützungsentgelt weiterhin nur nach Anhörung der Heimvertretung unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Kostendeckung festlegen. Neu ist, dass diese Betreiber jetzt auch Rücklagen für Sanierungen und Investitionen bilden dürfen. Darüber hinaus können gemeinnützige Heimbetreiber nunmehr auch bei nicht vollständiger Auslastung des Hauses kurzfristige Gastverträge mit Personen, die keine Studierenden sind, zu einem höheren als nur kostendeckenden Entgelt abschließen.

Der Benützungsvertrag zwischen dem Studentenheimbetreiber und dem Studierenden muss in schriftlicher Form abgeschlossen werden und zwingend Angaben über den Heimplatz, den Vertragszeitraum, die Möglichkeit der Vertragsverlängerung, die Kündigungsfristen, die Höhe des Entgelts, die Zahlungsmodalitäten, die Kaution, die Kautionszinsen sowie die Schlichtungsklausel enthalten. Weiters hat das Heimstatut Bestandteil des Vertrages zu sein. Dieses ist nunmehr ausschließliche heiminterne Rechtsgrundlage, die vom Betreiber für jedes Studentenheim zu erlassen ist und die Grundsätze der Benützung des Heimes zu regeln hat.

Neu ist die Bestimmung, dass ein Studentenheimbetreiber für die ihm aus dem Benützungsvertrag künftig entstehenden Ansprüche gegen Heimbewohner eine Kaution verlangen darf, die aber mit der Höhe des zweifachen Benützungsentgeltes begrenzt ist. Für die Veranlagung und die Rückgabe der Kaution gelten grundsätzlich die Regeln des MRG.

Die Pflichten des Heimbewohners betreffend Erhaltung und Rückstellung sowie Haftung für Schäden am Bestandobjekt unterliegen den Bestimmungen des ABGB. Aus diesem Grund erklärt der Gesetzgeber nunmehr Klauseln in Benützungsverträgen für unwirksam, mit denen von folgenden gesetzlichen Regelungen zum Nachteil des Heimbewohners abgegangen wird:

  • 1109 ABGB: Das Bestandobjekt ist grundsätzlich in dem Zustand zurückzustellen, in dem es übernommen wurde, jedoch sind die Folgen gewöhnlicher Abnützung nicht zu beseitigen.
  • 1111 ABGB: Der Heimbewohner haftet für den von ihm als auch für den von Mitbewohnern und Unterbestandnehmern verursachten Schaden, jedoch nicht für Zufall. Der Schaden muss vom Heimbetreiber jedoch spätestens ein Jahr nach Rückstellung des Bestandobjektes gerichtlich geltend gemacht werden.
  • 1096 ABGB: Der Heimbetreiber hat das Bestandobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Für die Dauer und das Ausmaß einer Mangelhaftigkeit ist der Bestandnehmer von der Zahlung des Entgeltes befreit.

Flexibilisiert wurden die Regelungen über die Dauer des Benützungsvertrages: Dieser ist grundsätzlich auf die Dauer von 12 Monaten abzuschließen, wobei sich Beginn und Ende der Frist aus dem im Heimstatut geregelten Studentenheimjahr ergeben. Studienanfänger haben das Recht, ausdrücklich einen Vertragsabschluss auf 24 Monate zu verlangen. Davon abgesehen besteht auch die Möglichkeit, einen Benützungsvertrag während des laufenden Studentenheimjahres bis dessen Ende, auf 12 Monate mit individueller Vertragslaufzeit oder auf kürzere Dauer abzuschließen. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraumes ist der Benützungsvertrag auf schriftlichen Wunsch des Studierenden jeweils um weitere 12 Monate zu verlängern, wobei jedoch kein Anspruch auf Verlängerung besteht, wenn die eineinhalbfache rechtlich vorgesehene Studiendauer überschritten wurde. In Studentenheimen, die mit Mitteln des Bundes gefördert wurden, besteht ein Anspruch auf Vertragsverlängerung nur dann, wenn er sozial bedürftig ist und einen günstigen Studienerfolg nachweist.

Der Studentenheimbetreiber kann den Benützungsvertrag vor Ablauf der Vertragsdauer unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist bei Abbruch oder Beendigung des Studiums, bei Nichtinanspruchnahme oder Weitergabe des Heimplatzes, bei Rückstand des Benützungsentgeltes von mindestens zwei Monaten, bei strafbarer Handlung gegen Heimbewohner oder den Betreiber sowie bei grobem Verstoß gegen Verpflichtungen aus dem StudHG oder dem Benützungsvertrag kündigen. Im Falle einer strafbaren Handlung gegen Heimbewohner bzw den Betreiber oder bei Verursachung einer unmittelbar drohenden Gefahr für das Heim, seine Bewohner oder den Betreiber kann auch eine sofortige Auflösung des Vertrages erfolgen.

Vom Heimbewohner kann der Benützungsvertrag ebenfalls unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist beendet werden. Es ist zulässig, eine längere Kündigungsfrist vertraglich zu vereinbaren, jedoch hat der Heimbewohner in diesem Fall das Recht, bei nachweislichem Vorliegen wichtiger Gründe unter Einhaltung einer einmonatigen Frist kündigen. Ungeachtet dessen ist eine Kündigung zum Semesterende jedenfalls wirksam, wenn diese für das Wintersemester bis zum 30. November und für das Sommersemester bis zum 30. April erfolgt. Die Kündigung sowohl des Heimbetreibers als auch des Studierenden kann gerichtlich oder außergerichtlich erfolgen.

Schließlich wird auch das Schlichtungsverfahren neu geregelt: In allen Streitigkeiten aus dem Benützungsvertrag sowie bei Nichteinigung über das Heimstatut können sich die Streitparteien an einen einvernehmlich bestellten neutralen Streitschlichter wenden. Die Teilnahme am Verfahren ist für die Beteiligten freiwillig. Die außergerichtliche Streitschlichtung ist kein Klagehindernis mehr, damit die Beschreitung des Rechtsweges für den Studierenden, zB bei Kündigungen und Räumungen, nicht erschwert wird. Ungeachtet dessen hemmen die Einbringung eines Ansuchens um Streitschlichtung und die gehörige Fortsetzung eines Verfahrens vor dem Schlichter den Anfang und den Fortlauf der Verjährung sowie sonstiger Fristen zur Geltendmachung der im Verfahren geltend gemachten Rechte und Ansprüche.

AutorIn

Wolfgang Gabler

Rechtsanwalt