Ein Dauerbrenner bei der korrekten Berechnung des Richtwertmietzinses für Altbauwohnungen ist der Lagezuschlag. Insbesondere seit einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes aus dem Jahre 2017 steht dieser Bestandteil des Richtwertes in Diskussion. In Folgenden soll die Bemessung an Hand ausgewählter Entscheidungen aus der Rechtsprechung dargestellt werden:

Gesetzliche Vorgaben

Gemäß § 16 Abs 2 MRG sind für die Berechnung des höchstzulässigen Hauptmietzinses entsprechende Zu- oder Abschläge vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei hier unter anderem die Lage (Wohnumgebung) des Hauses zu berücksichtigen ist.

Die Berechnungsmethode für die Höhe des Lagezuschlages regelt § 16 Abs 3 MRG: Danach ist der der Lage des Hauses entsprechende Grundkostenanteil je m² Nutzfläche zu berechnen. Dazu bedarf es der Feststellung der in dieser Gegend üblichen Grundpreise für unbebaute, aber für Wohnbauten geeignete Grundstücke und die Umlegung dieser Preise auf die unter Berücksichtigung der Bauvorschriften erzielbaren Wohnnutzflächen. Von der Differenz zwischen dem auf diese Weise errechneten und dem der Richtwertfestsetzung zu Grunde gelegten Grundkostenanteil bilden 0,33 % den Lagezuschlag bzw. –abschlag. Ein Lagezuschlag setzt demnach voraus, dass das lagetypische Grundpreisniveau höher liegt als jenes, das dem jeweiligen Richtwert zu Grunde liegt.

Ein Lagezuschlag ist gemäß § 16 Abs 4 MRG unter den folgenden Voraussetzungen zulässig:

1.  Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände müssen dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich schriftlich bekannt gegeben werden, und
2. die Lage muss besser sein als eine durchschnittliche Lage. Gemäß § 2 Abs 3 Richtwertgesetz („RichtWG“) ist eine höchstens durchschnittliche Lage eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet worden ist und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat. Diese Regelung kommt allerdings nur dann zum Tragen, wenn die Lage (Wohnumgebung) des betreffenden Hauses zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung noch zu mehr als 50 % aus Gebäuden besteht, die in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und die im Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend kleine Wohnungen der Ausstattungskategorie D enthielten („Gründerzeitviertel“). Das relevante Gebiet der Wohnumgebung sind mehrere Wohnblöcke oder Straßenzüge mit einer gleichartigen Gebäudecharakteristik. Für Wien wird in der mietrechtlichen Praxis das vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Verzeichnis sämtlicher Gründerzeitviertel zur Prüfung herangezogen. Der Gegenbeweis, dass eine Liegenschaft ungeachtet des veröffentlichten Verzeichnisses doch nicht oder nicht mehr in einem Gründerzeitviertel liegt, ist zulässig. Wenn daher in einem betroffenen Straßenzug mehr als die Hälfte der Häuser aus der Zeit von 1870 bis 1917 mittlerweile Neubauten gewichen sind, kann auch ein ursprüngliches „Gründerzeitviertel“ zu einer Wohnumgebung werden, auf welche die Beschreibung des § 2 Abs 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlages nicht mehr zutrifft. Allerdings ist daraus nach der Rechtsprechung nicht der Umkehrschluss zu ziehen, dass jegliche Lage außerhalb eines „Gründerzeitviertels“ bereits überdurchschnittlich ist (OGH 20.11.2017, 5 Ob 74/17v).

Aktuelle Rechtsprechung zum Lagezuschlag

 Nach der richtungsweisenden Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 20.11.2017 (5 Ob 74/17v) kann eine Überdurchschnittlichkeit der Lage (Wohnumgebung) nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil der konkret zu bewertenden Lage abgeleitet werden. Es bedarf vielmehr einer Prüfung, ob im konkreten Einzelfall die Lage (Wohnumgebung) der Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist.

Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) auf Grund ihrer Eigenschaften als überdurchschnittlich zu qualifizieren ist, ist ein wertender Vergleich mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) vorzunehmen. Der geografische Bereich, der die zur Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit miteinander zu vergleichenden Lagen (Wohnumgebungen) umfasst, bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung. In Wien ist maßgeblich, welche Teile eines Stadtgebietes einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher nach der Beurteilung des Wohnungsmarktes ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Dieses Abgrenzungskriterium muss nicht mit politischen Grenzziehungen (Bezirksgrenzen) übereinstimmen. Es ist somit eine Frage des Einzelfalles, ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist. Dies eröffnet dem Rechtsanwender einen gewissen Wertungs- und Ermessensspielraum.

Beim Anlassfall aus dem Jahre 2017 handelte es sich um ein Haus im 5. Wiener Gemeindebezirk, das im innerstädtischen Gebiet mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung liegt. Die Erschließung der dortigen Wohnumgebung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung rechtfertigen keine Qualifikation als überdurchschnittliche Lage.

Zur Lage im 5. Wiener Gemeindebezirk gibt es zwei Folgeentscheidungen: Bei einem Objekt im dicht verbauten Wohn- und Geschäftsgebiet befand das Höchstgericht, dass hier Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung ebenso wie die fußläufige Anbindung an die U-Bahn-Linie oder auch Gesundheits- und Bildungseinrichtungen zu erwarten sind. Dass die Liegenschaft in einer Mittelparzelle zwischen zwei Straßenzügen liegt, sodass die großen Wiener Bahnhöfe und das Zentrum Wiens relativ rasch erreichbar sind, mag eine gute Verkehrsanbindung sicherstellen, bewirkt aber auch eine festgestellte erhebliche Straßenlärmimmission von mehr als 75 dB. Das Kaufkraftniveau in diesem als urban, zwischen Arbeiter- und Trendviertel bezeichneten Bereich war nur durchschnittlich (OGH 11.12.2020, 5 Ob 214/20m). Dagegen sah der Oberste Gerichtshof eine Lage im Bezirkszentrum und damit in relativer Zentrumsnähe als überdurchschnittlich an (OGH 22.4.2020, 5 Ob 150/19y).

Diese genannten Bewertungsgrundsätze wurden auch auf eine Wohnung im 3. Wiener Gemeindebezirk angewandt: Das Objekt befindet sich im dicht verbauten Wohn- und Geschäftsgebiet, im Vergleich mit innerhalb und außerhalb des Gürtels gelegenen, durch Blockbauweise gekennzeichneten Lagen fehlen Anhaltspunkte für eine Überdurchschnittlichkeit. Sowohl Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung als auch die Anbindung an eine U-Bahn-Linie sind im dicht verbauten Stadtgebiet zu erwarten, die Nähe zu den Auffahrten auf die Autobahn A23 („Tangente“) stellt zwar die gute Anbindung an das Autobahnnetz sicher, bewirkt aber naturgemäß eine übermäßige Belastung der Liegenschaft mit Verkehrslärm (OGH 25.8.2020, 5 Ob 140/20d).

Bei einer Lage gegenüber der „Schmelz“ im 15. Wiener Gemeindebezirk rechtfertigen nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes die Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln, dessen Erreichbarkeit für den Individualverkehr, die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung und die sonstige Infrastruktur nicht die Annahme einer Überdurchschnittlichkeit (OGH 13.6.2019, 5 Ob 158/18y).

Dagegen beurteilte das Höchstgericht die Wohnumgebung eines Hauses im 8. Wiener Gemeindebezirk selbst für eine innerstädtische Wohnumgebung als außergewöhnlich und damit überdurchschnittlich: Von der Wohnung sind fußläufig Stationen einer U-Bahn-Linie und vier Straßenbahnlinien zu erreichen, über die nahezu das gesamte Stadtgebiet von Wien rasch erreicht werden kann. In der unmittelbaren Umgebung befinden sich zwei Theater und zwei Palais mit entsprechendem kulturellen Angebot. Für den Individualverkehr ist die Wohnung gut erreichbar, in der Nähe befindet sich ein Parkhaus. Betreffend Geschäfte für den täglichen Bedarf, Ärzte und Apotheken sowie Bildungseinrichtungen besteht ein umfassendes Angebot in der Nähe. Außerdem schließt das Haus an eine Grünanlage an, fußläufig sind mehrere Parkanlagen erreichbar. Trotz des innerstädtischen Charakters besteht keine Lärmbelästigung (OGH 20.3.2019, 5 Ob 242/18a).

Nach einer Folgeentscheidung befindet sich eine im Zentrum des 8. Wiener Gemeindebezirkes gelegene Wohnung, die in fußläufiger Entfernung über nahezu jegliche denkbare Infrastruktur verfügt, in einer überdurchschnittlichen Lage. Dies bedeutet im Umkehrschluss jedoch nicht, dass sämtlichen in diesem Bezirk gelegenen Wohnungen eine überdurchschnittliche Lage zuzubilligen ist (OGH 2.9.2020, 5 Ob 128/20i).

Lagezuschlagskarte der Stadt Wien

Ausgehend von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes hat die Stadt Wien eine Lagezuschlagskarte erstellt, die im Internet abrufbar ist. Hierzu wurde das Stadtgebiet in drei Zonen, nämlich eine mit dichter, eine mit mittlerer und eine mit lockerer Bebauung, unterteilt. In jeder dieser Zonen wurden sechs gleich gewichtete Merkmale berücksichtigt: Öffentlicher Verkehr, Bildung, ärztliche Versorgung und Apotheken, Geschäftslokale, Grünraum und Grundkostenanteil. Die Zählgebiete wurden zusammengefasst und unter Berücksichtigung der Grundkostenanteile wurde ein Mittelwert gebildet. Lagen, die bei dieser Berechnung einen besseren Wert als den Mittelwert aufweisen, erhalten Lagezuschläge. Für eine Überprüfung des Lagezuschlages durch ein ordentliches Gericht ist diese Lagezuschlagskarte allerdings nicht verbindlich.

Zusammenfassung

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ergibt sich für ein Stadtgebiet Folgendes:

1. Bei der Beurteilung, ob eine Lage (Wohnumgebung) als überdurchschnittlich zu qualifizieren ist, sind Teile eines Stadtgebietes heranzuziehen, die einander nach Bebauungsmerkmalen gleichen und ein einheitliches Wohngebiet darstellen.
2. Ein Lagezuschlag ist nicht gerechtfertigt, wenn sich Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung befinden, es eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gibt und Gesundheits- sowie Bildungseinrichtungen vorhanden sind, jedoch auch eine entsprechende Lärmbelästigung besteht.
3. Ein Lagezuschlag ist gerechtfertigt, wenn es neben den unter Punkt (2) genannten Kriterien in der unmittelbaren Umgebung auch kulturelle Angebote gibt, sich in der Nähe Grünanlagen befinden, von der Wohnung aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln große Teile des Stadtgebietes erreichbar sind und die Wohnung auch für den Individualverkehr gut erschlossen ist, aber keine Lärmbelästigung besteht.
4. Die Beurteilung der Qualität der Wohnumgebung hat eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des Einzelfalles zu erfolgen.