Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht verschiedene Sicherungsinstrumente vor, die den Käufer insbesondere für den Fall der Insolvenz des Bauträgers schützen sollen. Schaden und damit Haftungen können entstehen, wenn diese Sicherungsinstrumente bei der Vertragserstellung nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt werden. So hat der Oberste Gerichtshof (OGH) jetzt ausgesprochen, dass die Einverleibung von schlichtem Miteigentum an einer Liegenschaft keine ausreichende Sicherstellung nach dem BTVG darstellt. Für die Sicherheit in Bauträgerprojekten spielt daher die Wahl des Treuhänders und Vertragserrichters eine entscheidende Rolle.

Sachverhalt

In dem vom OGH zu beurteilenden Fall war der beklagte Rechtsanwalt Vertragserrichter und Treuhänder eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung. Verkauft wurden nur schlichte Miteigentumsanteile. Nach deren Einverleibung wurde der Kaufpreis vollständig an den Verkäufer ausbezahlt, der in der Folge insolvent wurde. Unstrittig war nach Ansicht des OGH, dass auf den Vertrag das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) anzuwenden war. Die erforderlichen Sicherheiten nach BTVG, insbesondere die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG, sowie auch die Auszahlung nach Ratenplan, waren im Vertrag jedoch nicht vorgesehen. 

Miteigentum ist keine ausreichende Sicherheit nach dem BTVG

In seiner Entscheidung 6 Ob 171/19v hatte der OGH zu beurteilen, ob der vom Treuhänder errichtete Vertrag und die darin enthaltenen Regelungen dem Käufer ausreichende Sicherheit nach dem BTVG bieten. 
Im vorliegenden Fall wurde im Grundbuch immerhin das schlichte Miteigentum der Käufer hinsichtlich der von ihnen erworbenen Anteile einverleibt. Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum zugunsten der Kläger wurde nicht angemerkt.

Der OGH gelangte zu der Ansicht, dass dadurch keine ausreichende Sicherheit nach dem BTVG gegeben war. 
Eine ausreichende bücherliche Sicherstellung des Erwerbers bietet bei einem Bauträgervertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum hingegen die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 (vgl. § 9 Abs 2 BTVG). Aufgrund des Größenschlusses ist die Übertragung des Eigentumsrechtes jedenfalls auch als ausreichende Sicherstellung anzuerkennen.

Diese bücherliche Sicherstellung stellte zudem für den OGH aber nur ein Element der Sicherung des Käufers dar. Der Treuhänder müsse noch zahlreiche weitere Erfordernisse einhalten und prüfen. Der OGH hat dazu in seiner Entscheidung beispielsweise festgehalten, dass der Treuhänder bei der Wahl des grundbücherlichen Sicherungsmodells verpflichtet gewesen wäre, im Bauträgervertrag einen Ratenplan vorzusehen. Die letzte Rate dieses Ratenplanes sei als Haftrücklass auszugestalten. 

Fazit: Die Wahl des richtigen Treuhänders ist für den Erfolg des Bauträgerprojektes entscheidend

Der Bauträger hat den Erwerber gegen den Verlust der geleisteten Zahlung zu sichern. Daher muss der Bauträgervertrag jedenfalls die Art der Sicherstellung des Erwerbers enthalten. Die sorgfältige und fachgerechte Errichtung des Vertragswerkes ist daher zentral für die erfolgreiche Abwicklung des gesamten Bautägerprojektes.

Die Rolle des Treuhänders ist anspruchsvoll und beinhaltet neben der Vertragserrichtung noch viele weitere wichtige Aufgabebereiche, die dem Bauträger umgekehrt ermöglichen, rascher vom Kaufpreis zu profitieren:

• Der Treuhänder spielt eine wichtige Rolle vor und bei Vertragsabschluss. Er hat beispielsweise den Erwerber über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der Sicherung zu belehren.
• Wird beispielsweise die grundbücherliche Sicherstellung gewählt, so muss der Treuhänder im Bauträgervertrag die Auszahlung der Kaufpreisraten nach einem Ratenplan vorsehen. Nach diesem Ratenplan können erst nach durch einen Sachverständigen festgestellten Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte die entsprechenden Kaufpreisraten an die Verkäuferin ausgezahlt werden. Wichtig ist dabei, dass der Treuhänder das Vorliegen der Voraussetzungen für die Auszahlungen der einzelnen Raten an den Verkäufer sorgfältig prüft.
• Der Treuhänder muss sicherstellen, dass neben der ordnungsgemäßen Feststellung des jeweiligen Bauabschnittes auch die weiteren Voraussetzungen für die Auszahlung der Kaufpreisraten vorliegen: Der Treuhänder hat insbesondere die Sicherstellung der Lastenfreiheit zu prüfen.

Um sicherzugehen, dass die Vertragswerke den Bestimmungen des BTVG Rechnung tragen, ist die Wahl eines erfahrenen Treuhänders empfehlenswert, der über das notwendige Fachwissen verfügt und im Idealfall bereits mehrfach Bauträgerprojekte erfolgreich abgewickelt hat. Nur so kann garantiert werden, dass eine ausreichende Sicherstellung der Rechtsposition des Erwerbers gegeben ist und auch die Auszahlung des Kaufpreises entsprechend den Bestimmungen des BTVG erfolgt.