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Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf das Immobilienrecht

16.04.2021 - Lesezeit: 5 Minuten

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Wolfgang Gabler

Rechtsanwalt

Mietzinsminderung bzw. –entfall bei Geschäftsräumlichkeiten

Gemäß § 1104 ABGB hat der Bestandnehmer keinen Bestandzins zu entrichten, wenn die Bestandsache wegen außerordentlicher Zufälle wie einer Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann.

Die gänzliche Unbenutzbarkeit der Bestandsache zum bedungenen Gebrauch muss auf einen außerordentlichen Zufall zurückzuführen sein. Ein außerordentlicher Zufall ist nach Lehre und Rechtsprechung ein vom Menschen nicht beherrschbares und nicht kontrollierbares Elementarereignis, das schon seiner Art nach aufgrund seiner Größe und Unabgrenzbarkeit aus den Mustern regelmäßiger Abläufe herausfällt, einen größeren Personenkreis massiv betrifft und für dessen Folgen im Allgemeinen von niemandem aufgrund genereller gesetzlicher Regeln Ersatz erwartet wird.

Der Bestandnehmer ist während der auf einem außerordentlichen Zufall beruhenden gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjektes zum bedungenen Gebrauch zur Gänze von der Zahlung des Bestandzinses befreit. Die Unbenutzbarkeit bewirkt per se kein Erlöschen des Bestandvertrages, es kann auch kein stillschweigender Verzicht des Bestandnehmers auf sein Bestandrecht abgeleitet werden.

Ansonsten wird einerseits darauf abzustellen sein, wie stark der bedungene Gebrauch des Bestandobjektes beeinträchtigt ist, und andererseits wie lange die Beeinträchtigung, insbesondere auf Grund von gesetzlichen oder behördlichen Regelungen, dauert. Ist die Bestandsache zum bedungenen Gebrauch aufgrund eines außerordentlichen Zufalls nur eingeschränkt benützbar, kommt es gemäß § 1105 ABGB zu einer verhältnismäßigen Minderung des Mietzinses. Bei einer Pacht (Unternehmenspacht) gibt es einen Zinserlass dagegen nur bei einer auf ein Jahr oder kürzer befristeten Bestanddauer und wenn die Früchte um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gemindert sind.

Zu beachten ist aber jedenfalls, dass die §§ 1104 und 1105 ABGB grundsätzlich dispositiv sind, was bedeutet, dass vertragliche Regelungen, die für die gegenwärtigen außerordentlichen Umstände anderes als die Gesetzesbestimmungen vorsehen, vorgehen.

Bislang gibt es noch keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu der Frage, ob die COVID-19 Pandemie unter den außerordentlichen Zufall des § 1104 ABGB fällt. Es liegt jedoch eine Entscheidung des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 17.2.2021, GZ: 39 R 27/21s, vor, die Folgendes aussprach:

  • Die Krankheit „COVID-19“ ist im Hinblick auf die zu ihrer Bekämpfung erlassenen Gesetze und Verordnungen als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen.
  • Beseitigen oder beschränken die wegen der Pandemie ergriffenen gesetzlichen Maßnahmen, z.B. Betretungsverbote oder Betriebsschließungen, die Nutzungsmöglichkeit des Bestandobjektes, sind diese als Folge der Pandemie den §§ 1104 und 1105 ABGB zu unterstellen. Die Betriebsschließung ist daher in einem solchen Fall als Folge eines außerordentlichen Zufalls im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen.
  • Der Bestandgeber trägt das Risiko für alle auf Zufall beruhenden Umstände, die den Ausfall oder eine wesentliche Einschränkung des Gebrauchsnutzens der Bestandsache zur Folge haben. Er verliert auch bei „gewöhnlichem“ Zufall ganz oder teilweise den Anspruch auf Leistung des Bestandzinses.
  • Der Bestandnehmer muss sich jedoch im Rahmen der Schadensminderungspflicht beispielsweise aktiv um eine Reduktion oder Aussetzung des Bestandzinses bemühen.
  • Der Bestandnehmer muss keine staatlichen Förderungen, etwa durch Beantragung eines Fixkostenzuschusses oder Zahlungen aus dem Härtefallfonds, in Anspruch nehmen und diese auch nicht an den Bestandgeber weiterleiten.
  • Die Minderung des Bestandzinses ist gemäß den §§ 1104 und 1105 ABGB durch Vergleich des Bestandzinses, der ohne Mangel, und jenem, der mit Mangel für das Bestandobjekt zu erzielen ist, zu ermitteln (relative Berechnungsmethode).

Die Bestandzinsbefreiung sollte durch Zahlung des Bestandzinses unter Vorbehalt der Rückzahlung geltend gemacht werden, sonst könnte dies als Verzicht auf die Zinsminderung gewertet werden. Wenn stattdessen weniger an Bestandzins als geschuldet oder kein Bestandzins gezahlt wird, besteht die Möglichkeit, dass der Bestandgeber eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Bestandnehmer einbringt. Daher ist in jedem Fall eine Kontaktaufnahme mit dem Bestandgeber anzuraten, um mit diesem eine einvernehmliche Lösung zu erreichen. 

Auswirkungen auf Wohnungsmieten

Durch die COVID-19-Pandemie kommt es als solches bei Wohnungen zu keiner Mietzinsminderung bzw. zu keinem Mietzinsentfall gemäß den §§ 1104 und 1105 ABGB, weil es bei diesen grundsätzlich keine Einschränkungen der vertragsgemäßen Verwendung gibt.

Zahlungsrückstand als Folge der COVID-19-Pandemie

Wenn aber der Wohnungsmieter den Mietzins, der im Zeitraum von 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällig wurde, nicht oder nicht vollständig bezahlt hat, weil er auf Grund der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt war, so gibt es gemäß § 1 des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes (2. COVID-19-JuBG) zwei Rechtsfolgen:

  •  Der Vermieter kann allein auf Grund dieses Zahlungsrückstandes den Mietvertrag bis zum Ablauf des 30.6.2022 weder kündigen noch dessen Aufhebung gemäß § 1118 ABGB fordern; und
  • der Vermieter konnte den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31.3.2021 nicht gerichtlich geltend machen oder aus einer vom Mieter geleisteten Kaution decken. 

Ungeachtet dessen hat der Vermieter das Recht, ab der Fälligkeit des Mietzinses Verzugszinsen zu begehren, diese sind allerdings gemäß § 3 des 2. COVID-19-JuBG mit 4 % jährlich begrenzt. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungs- und Einbringungsmaßnahmen zu ersetzen. Wenn der Mieter den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 30.6.2022 vollständig begleicht, ist das Kündigungs- bzw. Auflösungsrecht des Vermieters obsolet.
Die Rechte des Vermieters wurden durch diese Regelung nicht beseitigt, sondern nur zeitlich hinausgeschoben. Der Vermieter hatte auch weiterhin das Recht, den Mietvertrag aus anderen Gründen als dem Mietzinsrückstand zu kündigen oder aus diesen Gründen Räumungsklage zu erheben. Gleiches gilt, wenn der Mieter in anderen Monaten als April bis Juni 2020 in Zahlungsrückstand geraten ist.

Die genannten Regelungen gelten für alle Arten von Wohnungsmieten, somit für Objekte, die sowohl dem Voll- als auch dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, sowie für Objekte, die vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen sind. Die Bestimmungen sind zwingendes Recht und können damit nicht vertraglich abbedungen werden.

Verlängerung von auslaufenden Mietverträgen

Als weitere Maßnahme ist in § 5 des 2. COVID-19-JuBG vorgesehen, dass solche Mietverträge über Wohnungen, die dem MRG unterliegen und nach dem 30.3.2020 und vor dem 1.7.2020 ausgelaufen waren, mit schriftlicher Vereinbarung bis 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden konnten. Gemäß § 29 MRG ist ansonsten eine Mindestdauer von drei Jahren gefordert, damit eine Befristung gültig ist. Wurde der Mietvertrag nach Ablauf der Verlängerung bis 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gelten diese Mietverträge gemäß § 29 Abs 3 lit b MRG einmalig auf drei Jahre erneuert.

Aufschiebung der Räumungsexekution

Um zu verhindern, dass Menschen in der aktuellen Situation auf Grund einer Delogierung unterstandslos werden, ist ein besonderer Aufschub vorgesehen: 

Gemäß § 6 des 2. COVID-19-JuBG ist eine Räumungsexekution nach § 349 EO auf Antrag des Verpflichteten ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich.

Hier soll es zu einer Abwägung zwischen den Interessen des Gläubigers und des Verpflichteten kommen. Ein persönlicher Nachteil des Gläubigers wäre nach den Erläuternden Bemerkungen zum Gesetz ein Eigenbedarf des Gläubigers für sich oder seine Angehörige; ein relevanter wirtschaftlicher Nachteil des Gläubigers eine bereits vereinbarte Weitervermietung, die dringend benötigte Mietzinseinnahmen für den Gläubiger realisiert.

Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem Gläubiger Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben. Das Verfahren ist auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, auf Grund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung.

Weiters ist das Verfahren innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung nur dann fortzusetzen, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen nicht mehr unentbehrlich ist.
 

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Wolfgang Gabler

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