Pressekontakt:

publicrelations@fwp.at

Städtebauliche Verträge in Wien

Wien, Juli 2016. Mit der Bauordnungsnovelle 2014 wurde mit dem städtebaulichen Vertrag auch für Wien ein Instrumentarium geschaffen, das die Gemeinde zum Abschluss privatrechtlicher Vereinbarungen mit Grundstückseigentümern berechtigt. Ziel solcher städtebaulicher Verträge ist es die Verwirklichung von Planungszielen zu unterstützen sowie insbesondere auch die Grundeigentümer an den Infrastrukturkosten zu beteiligen, die durch die Umwidmung von deren Grundstück entstehen.

Bis dato wurden nur bei wenigen Großprojekten im Vorfeld städtebauliche Verträge abgeschlossen. Das Potenzial solcher städtebaulicher Verträge wurde aber sowohl von der Stadt Wien als auch von Investoren erkannt, weshalb inzwischen auch ein erheblich gesteigertes Interesse an diesem Instrument festzustellen ist. Insbesondere da sich für beide Seiten Vorteile durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages ergeben.

Die Investoren für ein Projekt können durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mehr Rechtssicherheit erlangen und die Projektkosten zumindest ansatzweise besser abschätzen, die Stadt Wien wiederum kann, durch die in den städtebaulichen Verträgen vermittelten Steuerungsmöglichkeiten, in der Städteplanung ihrem Bedarf nach mehr Wohnraum verstärkt nachkommen. Durch die gesetzliche Grundlage wird der Ausgestaltung solcher Verträge ein sehr weiter Spielraum eingeräumt. Daraus ergibt sich teilweise ein Spannungsverhältnis zu verfassungs- sowie zivilrechtlichen Grenzen, so dass für beide Vertragsparteien fallweise erhebliche Risiken bestehen, die auch zur (Teil-)Nichtigkeit der Vereinbarung führen können.

Bereits im Jahr 1999 hat der Verfassungsgerichtshof festgehalten und jüngst erst wieder bestätigt, dass die Festsetzung bzw Änderung eines Flächenwidmungs- oder Bebauungsplanes als hoheitliche Maßnahme nicht „zwingend“ mit privatwirtschaftlichen Maßnahmen verknüpft werden darf. Dies ist insbesondere für die Investorenseite relevant, da für diese die für das Projekt erforderliche Umwidmung der Projektflächen meist eine maßgebliche Vertragsgrundlage darstellt.

Auch wenn der Verfassungsgerichtshof mit diesem „Koppelungsverbot“ insbesondere den Schutz des Privaten bezweckte, hat dies zur Folge, dass der große Spielraum der öffentlichen Hand bei der Ausgestaltung der städtebaulichen Verträge durch die sehr unbestimmten Gesetzesbegriffe aufgrund der beschränkten Absicherungsmöglichkeit ein gewisses Risiko für ihre Vertragspartner birgt. Solchen Risiken kann aber mit entsprechender Vertragsgestaltung grundsätzlich entgegengewirkt werden.

Einen weiteren Schwerpunkt der Vertragsgestaltung von städtebaulichen Verträgen stellt die vom Gesetz geforderte Sicherstellung der Leistungspflichten des Privaten (zB durch Konventionalstrafen, Bauverbote etc) dar. Dabei ist auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung unter Beachtung der gesetzlichen Zulässigkeitsgrenzen der Sicherstellung erforderlich.

Beim städtebaulichen Vertrag handelt es sich um ein sehr junges Instrument mit (noch) einigen Unsicherheiten. In der Praxis stellt diese neue Reglung aber gerade im urbanen Raum, der von beachtlichem Bevölkerungswachstum geprägt ist, eine wichtige Ergänzung dar, um dem besonderen Interesse an einer angemessenen Beteiligung von Projektentwicklern an der erforderlichen Infrastrukturschaffung bzw den damit zusammenhängenden Kosten nachzukommen und gleichzeitig der Investorenseite möglichst weitgehende Rechts- und Kostensicherheit im Projekt zu bieten.